Deux régimes s'offrent à tout bailleur qui perçoit des revenus fonciers, et le choix entre les deux a un impact direct sur l'impôt payé — pas seulement sur la paperasse.
Le micro-foncier, par défaut et sans justificatifs
Si les revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €, le micro-foncier s'applique par défaut : un abattement forfaitaire de 30 % couvre les charges, sans qu'il soit nécessaire de les détailler ni de les justifier. Simple, mais aveugle aux charges réelles.
Le régime réel, sur option
Sur option (ou automatiquement au-delà du seuil), le régime réel permet de déduire les charges effectivement supportées — travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion — au centime près, à condition de conserver chaque justificatif.
Lequel choisir ?
Dès que les charges réelles dépassent 30 % des loyers perçus (un emprunt en cours ou des travaux suffisent souvent à franchir ce seuil), le régime réel devient plus avantageux. L'option est engageante : elle est irrévocable pendant trois ans.
Ce que ça change au quotidien
Le réel exige un suivi rigoureux toute l'année — chaque charge doit être rattachée au bon bien et conservée — alors que le micro-foncier ne demande qu'une case à remplir en fin d'année. Le gain fiscal a un coût de tenue.
